안녕하세요. 주알남입니다.
오늘은 투자 관점에서 본 부동산 투자, 집에 대해 알아보겠습니다.
갑자기 미국 주식얘기 하다가 뜬금없이 왜 부동산 얘기인가 하겠지만, 부동산도 투자 관점에서 새로운 시각으로 접근해 볼 필요가 있을것 같아 이야기 해 보려고 합니다.
부동산은 우리나라에서 가장 많은 비중을 가진 투자 수단 중 하나 입니다. 그만큼 가장 흔하고 익숙한 투자방식이라고 할 수 있겠습니다.
하지만 부동산은 투자관점에 명확한 강점과 약점이 존재합니다.
강점 부터 살펴보면 거주면에서의 주거안정 들 수 있습니다. 의식주 중에 하나로 꼽힐만큼 필수로 여겨지는 주거환경을 안정적으로 유지하면서 동시에 투자수단으로써 자산 증식 효과를 기대해 볼 수 있다는 점은 다른 투자수단은 가지지 못한 큰 장점이 됩니다. 우리나라에서 큰 비중을 차지하는 투자 수단이므로, 국가 정책적인 지원을 기대해 볼 수도 있습니다.
약점으로는 거래에 필요한 자금이 너무나 크다는 점입니다. 국가의 정책적인 지원아래 우리나라 부동산 시장은 가파르게 성장해 왔습니다. 그에 맞추어 부동산 가격도 올라갔습니다. 그렇게 지금까지 이어 진 끝에, 부동산 불패라는 수식어가 생길만큼 많은 투자가 몰렸고 필요한 자금도 크게 늘어나게 되었습니다. 다른 투자수단에 비해 거래량이 작다는 것도 약점입니다. 주식과 비교해보면 거의 매시간 거래가 이루어지는 주식시장과는 달리 훨씬 거래량도 작고, 기간도 장기간 보유하는 것이 대부분입니다. 이것은 리스크 관리에 측면에서 다른 투자수단에 비해 취약하다고 할 수 있습니다.
부동산은 투자적인 관점에서 투입 자금이 크고, 자금 흐름을 만들어내기 어렵다는 한계를 가집니다. 거래량이 작고 보유기간이 길어짐으로써 자금 유동성 확보에도 불리함이 있습니다. 그래서 저는 대출을 적극적으로 활용해야 한다고 생각합니다.
일반적인 가정을 기준으로 현재 부동산 가격을 일시에 모두 감당하기란 쉽지 않습니다. 그리고 해당 자금을 확보했다고 하더라도 위에서 언급한 약점이 존재하기 때문에, 투자수단으로써는 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 하지만 대출을 적극적으로 활용한다면 이를 많은 부분에서 극복할 수 있습니다.
대출을 활용함으로써 얻을 수 있는 가장 큰 장점은 초기 투입 자금을 줄일 수 있다는 점입니다. 장기간의 주택담보대출은 시간을 활용하여 초기 투입자금을 상당부분 희석할 수 있고, 이는 자금의 유동성 확보에도 도움이 되기 때문에 레버리지 효과를 극대화하여 활용할 수 있습니다.
시간을 적극 활용하려면 초기 자금투입이 작고, 뒤로갈수록 조금씩 원금상환액이 늘어나는 형태의 대출이 유리합니다. 이런 방식을 채증식이라고 하는데 대출을 갚는 기간중에 부동산을 매도하게 되면, 투입자금이 작은 상태에서 최종가격의 이익을 모두 가져갈 수 있으므로 레버리지 효과가 크다고 할 수 있습니다. 또한 물가상승률을 고려하면 같은 금액이라도 미래의 화폐가치가 떨어지므로 미래의 많은 돈을 상환해 나가는 방식이 유리합니다. 하지만 채증식 방식은 일부 국가지원 대출에서만 시행되고 있으므로, 채증식이 불가능하다면 매월 일정금액의 원금을 상환해나가는 원금균등을 고려해 볼 수 있습니다. 물론 개인적인 상황에 따라 이자를 포함해서 매월 일정금액을 상환하는 원리금균등금 방식이 유리한 경우도 있지만, 저는 위에서 언급한 이유때문에 채증식이나 원금균등 방식을 추천합니다.
부동산의 가장 큰 장점 중 하나인 주거안정도 투자적인 측면에서 다시 생각해 볼 수 있습니다. 주거 생활을 하면서 발생하는 비용을 주거비로 생각한다면, 부동산 투자는 주거비를 줄이는 부수적인 효과를 줄 수 있습니다.
극단적으로 월세를 통해 거주 하고 있을때와 부동산 투자를 통해 매입한 집에 거주할때의 주거비용의 변화를 비교해 보겠습니다.
다른 주거환경의 동일하다고 가정하고, 월세가 100만원인 집과 대출 상환액이 매월 100만원씩 발생하는 집을 비교하면 다음과 같은 차이가 있습니다.
우선 매월 발생하는 비용은 모두 100만원으로 동일합니다. 그래서 부동산 투자가 기회비용적인 측면에서 불리하다고 말하는 경우도 많이 있습니다. 하지만 투자측면에서 바라보면 약간 달라집니다. 매입을 통해 마련한 집은 소유권이라는 보이지 않는 가치를 가지므로, 시세차익을 통해 수익을 발생시킬 수 있는 기회가 있습니다. 이는 투자라는 측면에서 보면 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 또한 부동산 매입을 주거비 상승이 거의 없는 무기한 월세 계약으로 생각해본다면 시간에 따른 비용절감 효과도 기대해 볼 수 있습니다. 그래서 투자 측면에서는 현금처럼 기대수익이 거의 없는 월세보다는 부동산 매입을 주거를 확보하는것이 투자수단으로써 더욱 매력적인 방식이라고 생각합니다.
부동산 투자에서 대출을 활용 하는것이 유리하다고 말하긴 했지만, 모든 투자는 자신의 능력안에서 이루어져야 합니다. 주식투자도 여유자금으로 하는것이 성공률을 높이듯이 부동산 투자도 마찬가지입니다. 영끌 대출과 같이 자신의 능력범위를 벗어나는 투자는 원하지 않은 시기에 강제 청산을 해야하는 상황에 몰리기 때문에 좋지 않은 투자습관입니다.
저는 부동산 투자 전문가가 아니기 때문에 부동산 가격에 영향을 미치는 다양한 요소에 대해서는 잘 알지 못합니다. 하지만 부동산도 하나의 큰 투자의 범주에서 바라보면 투자자산으로써 저처럼 생각해볼 수 있지 않을까해서 글을 적어보았습니다.
다음에 기회가 된다면 다른 자산들, 금이나 에너지, 비트코인 등등 여러가지 투자 자산들에 대한 얘기도 종종 올려보도록 하겠습니다.